Caden Cotard, metteur en scène de théâtre, est en train de monter une nouvelle pièce. Mais travailler pour un public de petits vieux dans un obscur théâtre d'une banlieue de New York lui paraît bien terne. Sa femme, Adele, l'a quitté pour poursuivre sa carrière de peintre à Berlin, emmenant avec elle leur petite fille, Olive. Madeleine, sa psy, est plus occupée à faire la promo de son nouveau livre qu'à soulager ses angoisses. Sa liaison avec une belle et naïve jeune femme, Hazel, a tourné court. Et il est rongé par une mystérieuse maladie qui s'attaque à son système nerveux.
Pressé par la peur de mourir prématurément, Caden décide alors de tout quitter. Aspirant à créer une oeuvre d'une intégrité absolue, il rassemble quelques comédiens dans un entrepôt de New York. Il les met en scène dans une célébration de l'ordinaire, demandant à chacun de vivre une vie artificielle dans une maquette de la ville.
Tandis que la mini-ville grandit de plus en plus à l'intérieur de l'entrepôt, la vie privée de Caden explose. Quelque part à Berlin, sa fille grandit sous l'influence discutable de l'amie d'Adele, Maria. Son incapacité à se détacher d'Adele et de Hazel sape le nouveau couple qu'il a formé avec une des actrices, Claire. A travers Sammy et Tammy, les comédiens qu'il a engagés pour jouer son propre rôle et celui de Hazel, il revit difficilement sa propre relation. L'étroit mélange entre la réalité et le théâtre brouille peu à peu les limites qui départagent l'univers de la pièce et la réalité de Caden, et celle-ci s'effrite lentement.
A mesure que les années passent, Caden s'immerge de plus en plus profondément dans son chef-d'oeuvre. Tandis qu'il repousse les limites de ses relations avec les autres, à la fois sur le plan personnel et sur le plan professionnel, un changement dans l'orientation artistique se produit avec l'arrivée de Millicent Weems, une célèbre comédienne de théâtre qui pourrait bien offrir à Caden la pause dont il a tant besoin...
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